Skip to content

Τρόποι Επίλυσης του Προβλήματος Έκδοσης Τίτλων Ιδιοκτησίας

Posted by (Guest Contributor) on December 17th, 2012 - 20 Comments
avatar

Είναι πλέον ευρέως παραδεκτό ότι η έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας είναι επιτακτική ανάγκη.  Όταν πριν λίγα χρόνια οι Άγγλοι αγοραστές άρχισαν να παραπονιούνται για την αδυναμία τους να ρευστοποιήσουν τα ακίνητα τους λόγω της μη ύπαρξης τίτλων, η κυπριακή πολιτεία δεν έλυσε το πρόβλημα.  Τώρα, η έκδοση τίτλων είναι επιτακτική διότι είναι ο μόνος δίκαιος και νόμιμος τρόπος να φορολογηθεί η ακίνητη περιουσία.  Παράλληλα, είναι ο μόνος σίγουρος τρόπος να αυξηθεί η ρευστότητα στην αγορά και να γίνουν τα δάνεια στα ακίνητα περισσότερο «καθαρά», τουλάχιστον από νομικής ή τροϊκανής άποψης, καθώς ο δανειζόμενος για ένα διαμέρισμα θα είναι και ο κάτοχος του τίτλου ιδιοκτησίας.

Η πρόσφατη εθελοντική πολεοδομική αμνηστία είχε σαν σκοπό την έκδοση όσο περισσότερων τίτλων γίνεται.  Απέτυχε στο σκοπό της διότι ο εθελοντισμός εν μέσω γραφειοκρατικών διαδικασιών δεν είναι η κατάλληλη λύση στο πρόβλημα για τους λόγους που ανέλυσε με παραστατικό τρόπο ο Παύλος Λοΐζου σε αυτό το άρθρο.  Βασικός λόγος είναι ότι σε περίοδο κρίσης, που οι πωλήσεις είναι χαμηλές και οι τιμές μειώνονται, είναι πολύ δύσκολο να πείσεις κάποιον αγοραστή εθελοντικά να μπει στον κόπο να κάνει αυτές τις διαδικασίες με μόνο όφελος το κόστος των μεταβιβαστικών (αν υπάρχουν χρήματα για τα μεταβιβαστικά).  Προτιμότερο να κρατήσει τα χρήματα (αν τα έχει) και να κερδίζει αυτός τους τόκους.

Όταν δεν δουλεύει ο εθελοντισμός, τότε πρέπει να δουλέψει η ευρηματικότητα των αρχών.  Η διαδικασία έκδοσης τίτλων δεν είναι η πιο αποτελεσματική καθώς πολλές αρχές πρέπει να συντονιστούν, η μια μετά την άλλη, για να εκδοθεί ο τελικός τίτλος.  Αυτές οι αρχές είναι πρώτιστα η τοπική πολεοδομική αρχή η οποία πρέπει να ελέγξει ότι το κτίσμα έχει κατασκευαστεί βάση της άδειας του και μεταγενέστερα το κτηματολόγιο το οποίο πρέπει να καταγράψει το κτίσμα για σκοπούς αρχείου και να προχωρήσει στο διαχωρισμό του αρχικού τίτλου/τίτλων σε ανεξάρτητες μονάδες.  Το πρόβλημα το οποίο δημιουργείται είναι ότι λόγω τις εμπλοκής διαφόρων αρχών και έλλειψης συντονισμού (και φόρτου εργασίας λόγω του αποθέματος ακινήτων που κατασκευάστηκε την περίοδο 2006-2008) η όλη διαδικασία συνήθως ξεκινά δύο με τέσσερα χρόνια μετά την ολοκλήρωση της οικοδομής.  Αν σε όποιο στάδιο ως την ημερομηνία αίτησης, ή ως την έκδοση των ξεχωριστών τίτλων, γίνει οποιαδήποτε αλλαγή στο κτίσμα, τότε η όλη διαδικασία σταματά και πρέπει να επαναληφθεί.

Μία λύση θα ήταν να αφεθεί στις τοπικές αρχές να κτυπούν τις πόρτες όλων των νεόκτιστων σπιτιών και να εκδίδουν αυτόματα τον τίτλο με συνοπτικές διαδικασίες.  Θα προτείνουν ένα ραντεβού, θα επισκέπτονται την οικία/διαμέρισμα και ο σκοπός θα είναι να βγει ο τίτλος στο συγκεκριμένο ραντεβού.  Οι περισσότερες κατοικίες είναι εγκεκριμένες από τον αρχιτέκτονα ο οποίος θα πρέπει να το πιστοποιεί φέροντας προσωπική ευθύνη, άρα θέματα μη τήρησης των βασικών πολεοδομικών κανονισμών ή ασφάλειας δεν πρέπει να είναι λόγοι μη έκδοσης.  Οποιεσδήποτε παρανομίες μπορούν αυτόματα να τιμωρούνται (πχ €100 το τετραγωνικό μέτρο) και ο τίτλος να βγαίνει άμεσα με την υποχρέωση πληρωμής των μεταβιβαστικών.  Όσοι πληρώνουν στους 2 μήνες θα δικαιούνται (πχ) 50% έκπτωση, όσοι το αφήνουν για μεγάλο χρονικό διάστημα (πχ ένα χρόνο), θα πληρώνουν πρόστιμο που θα μεγαλώνει με το χρόνο (πάλι βάση τετραγωνικών μέτρων).

Μέρος αυτής της διαδικασίας, αν όχι και όλη, θα μπορούσε να την αναλάβει ο ιδιωτικός τομέας (out sourcing ή private-public partnership αν προτιμάτε αυτούς τους όρους).  Υπάρχουν διάφορες επιλογές αλλά ο σκοπός θα είναι να εκδοθούν όλοι οι τίτλοι σε 6 μήνες.  Μια επιλογή είναι η ακόλουθη.  Ο αρχιτέκτονας του έργου θα εκδίδει πιστοποιητικό στο οποίο θα αναφέρει κατά πόσο η οικοδομή που έχει ολοκληρωθεί τηρεί τους όρους αδειοδότησης της και ποιές παρανομίες υπάρχουν.  Ο ίδιος ο αρχιτέκτονας θα υπολογίζει το ποσό του πρόστιμου, ιδιώτης τοπογράφος θα αποτυπώνει το ακίνητο, και ο αρχιτέκτονας μαζί με τον τοπογράφο θα καταθέτουν τα έγγραφα στο κτηματολόγιο για έκδοση των τίτλων.  Ο ρόλος του κτηματολογίου θα είναι να ελέγξει την αίτηση, ότι το ποσό του προστίμου είναι ορθό, και να προχωρά στην έκδοση των τίτλων μέσα σε μια εβδομάδα από την κατάθεση των εντύπων.  Η όλη διαδικασία για μια κατοικία δεν αναμένεται να κοστίζει περισσότερο των €1,500 για τα έξοδα του αρχιτέκτονα και του τοπογράφου, οι οποίοι θα μπορούν να πληρώνονται ποσοστό από τις εισπράξεις των μεταβιβαστικών σε ακίνητα όπου υπάρχει μεταβίβαση της ιδιοκτησίας.  Δειγματοληπτικές επιτόπιες εξετάσεις του Κτηματολογίου θα χρησιμοποιούνται για να ελέγχουν τη δουλειά του αρχιτέκτονα και τοπογράφου, με ψηλές ποινές εκ των προτέρων αν η αίτηση διαφέρει σημαντικά από την πραγματικότητα στο ακίνητο.

Θεωρούμε ότι αυτή η αναγκαστική έκδοση των τίτλων θα είναι προς όφελος μακροπρόθεσμα πολλών ιδιοκτητών (που θα μπορούν για παράδειγμα είτε να πουλήσουν είτε να δανειστούν έναντι της ακίνητης τους ιδιοκτησίας) και θα είναι σίγουρα προς όφελος του κράτους (που αντιπροσωπεύει σε τελική ανάλυση όλους τους πολίτες).

Ενδεικτικά αναφέρουμε ότι μας έχει λεχθεί ότι η περίφημη πολυκατοικία των φώτων του «Καλησπέρα» δεν έχει τίτλους ιδιοκτησίας.  Έχει φθάσει πλέον ο χρόνος να αντιμετωπιστεί αυτή η σοβαρότατη στρέβλωση στην αγορά ακινήτων.  Η οικονομική κρίση θα γίνει χειρότερη και η αντιμετώπιση αυτής της στρέβλωσης θα βοηθήσει την αγορά να ανακάμψει (έστω και με χαμηλότερες τιμές πώλησης παρά πριν τρία χρόνια).  Η ταυτόχρονη ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών θα βοηθήσει ιδιοκτήτες με πραγματικά καλά ακίνητα να απεγκλωβιστούν από τη στασιμότητα στην οποία βρίσκονται λόγω της μη έκδοσης τίτλων και να προχωρήσουν μπροστά, ενώ θα αυξηθεί η εμπιστοσύνη και στην ποιότητα των εξασφαλίσεων πάνω στην οποία βασίζεται μεγάλο μέρος του χαρτοφυλακίου των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων.

Ο Αλέξανδρος Μιχαηλίδης είναι καθηγητής χρηματοοικονομικών στο Πανεπιστήμιο Κύπρου.  Ο Παύλος Λοΐζου είναι σύμβουλος ακινήτων στην Leaf Research.

Categories → Οικονομία

20 Comments
  1. avatar
    The Invisible Hand on December 17, 2012 - (permalink)

    Εξαιρετικό άρθρο με άμεσα εφαρμόσιμες προτάσεις. Θα αντιμετωπίσουν δυστυχώς τες αντιδράσεις των υδροκέφαλων δήμων, της πολεοδομίας και του κτηματολογίου με τες αναχρονιστικές τους και ψυχοφθόρες διαδικασίες.

    Ίσως να έπρεπε να δοθεί και κάποια έμφασις στην αναμενόμενη είσπραξη μεταβιβαστικών τελών από την έκδοση 130,000 τίτλων. Πρέπει να υπερβαίνει τα €600 εκατομμύρια που σήμερα είναι στην ουσία άτοκο δάνειο από τη πολιτεία στους αγοραστές. Επιπλέον θα εισπραχθούν σημαντικά ποσά από καθυστερημένους φόρους κεφαλαιουχικών κερδών και ακίνητης ιδιοκτησίας.

    Αλλά γιατί να σκοτιστεί η κυβέρνησις όταν μπορεί να επιβάλει κι’ άλλους άδικους φόρους και περικοπές αντί να αντιμετωπίσει αποτελεσματικά τες ανεπάρκειες του δημόσιου και των τοπικών αρχών;

  2. avatar
    Anonymous on December 17, 2012 - (permalink)

    Your suggestions will certainty benefit your company Mr Loizou. The are suggesting for the state to create work for you.

    And again as the people to bear more costs for the architect or the surveyors evaluations.

    No – the state should put pressure on its employees and provide coordination mechanisms to do what they have to do and issue the certificates. This their job

    As far as paying for property certificate why should people pay. Their is no penalty if you dont pay to get the certificate and the bank does not need it. So why should I go and pay for the certificate if I dont have any concenquences.

    Unless this simple thing changes I personally will not go to get my appartment certificate. It does not serve any purpose just extra costs which as you said i prefer to have it in the bank and get interest

    • avatar
      The Invisible Hand on December 17, 2012 - (permalink)

      Anonymous,
      Why do you object if Mr Loizou’s company and other competent professionals benefit from the rapid issue of out-sourced title deeds? Most people and their banks would gladly pay for the service and, besides, Mr Loizou suggasts that the costs be deducted from the hefty Land Registry transfer fees.

      Your point that the government should put pressure on its staff to issue the deeds quickly is naive. This has been tried for the past fifty years without success. How much longer do you want to try something that repeatedly fails?

      Maybe you will never need your title deed certificate which you apparently don’t want to get. For your sake I hope the guy who sold you the property does not go belly up in this financial crisis. Good luck.

      • avatar
        Anonymous on December 20, 2012 - (permalink)

        If the goverment wants to outsource its work which is the states responsibility then the goverment should pay for the outsoursing not the people.

        Goverment employees should provide the service which they are paid to do. If the state is unable to do it and it is inefficient why should the people bear the cost to pay individuals.

        In effect people indirectly are double paying for the same services. They pay the state thorugh taxes and they pay individuals as well. I dont thing this is fair. This is the point of the troika and the problem of cyprus that the public sector is inefficient.

        What it is suggested above is that certain professionals to benefit from the inefficiency of the state at the expense of the people. If the state and its employees just transfer the cost to the people, how will it be motivated to improve. Whatever extra costs they have they just transfet it to the proffessionals which could raise conficts of interest between public servants and the professionals. (i put the corruption factor mildly)

        However if the state bears the cost it has an incentive to improve. The issue here is provide incentives to public servants and the state to improve the quality of service and the people to have an incentive to go a get the title deed.

        If the efficiency of the above involves outsoursing that is a decision that the state should measure against its costs and benefits and should not be a cost which i would be obliged to bear as a citizen of the state.

  3. avatar
    Παναγιώτης on December 17, 2012 - (permalink)

    Καλό το πνεύμα της εισήγησης αλλά πάσχει. Να μου επιτρέψει ο εισηγητής να κάνω τις ακόλουθες παρατηρήσεις.

    Αφού μιλάμε για 130,000 τίτλους, πόσοι αρχιτέκτονες θα χρειαστούν; Πόσοι τοπογράφοι;
    Γιατί πιστεύει ο εισηγητής ότι σε 1 εβδομάδα το Κτηματολόγιο θα ελέγξει τον υπολογισμό του ποσού της κάθε αίτησης;

    Γνωρίζει ο εισηγητής ότι η πρώτη έκδοση των κανονισμών απαιτούσε μελέτη του αρχιτέκτονα και η δεύτερη δεν την απαιτούσε, λόγου του ψηλού κόστους της εργασίας του αρχιτέκτονα, λόγος για τον οποίο ο κόσμος τραβούσε πίσω;

    Θα έκανα την ακόλουθη εισήγηση.

    Το κτηματολόγιο, να δημιουργήσει ομάδες από τρία άτομα, ένα κυβ. υπάλληλο, ένα ιδιώτη με πείρα ή/και εκπαίδευση ως αρχιτέκτονας ή πολιτικός μηχανικός αλλά και σε άλλα τεχνικά θέματα που να μπορεί να κάνει εύκολα υπολογισμούς και ένα υπάλληλο ή/και δημοτικό σύμβουλο από την τοπική αυτοδιοίκηση. Αυτές οι ομάδες θα ελέγχουν οπτικά τα σπίτια, πολυκατοικίες, κλπ καθώς και τα τετραγωνικά που δικαιούνται. (Δεν ξέρετε τι μπορεί να κάνει μια συσκευή που μετρά αποστάσεις με λαζερ). Αν δεν υπάρχει οπτική παράβαση ή είναι σχετικά μικρή ή αν η παράβαση μικρή ή μεγάλη εξακολουθεί να είναι εντός κανονισμών, τότε άμεση έκδοση άδειας. Αν υπάρχει μεγάλη παράβαση τότε η διαδικασία που εισηγείται ο καθηγητής.

  4. avatar
    Takis Xenopoulos on December 17, 2012 - (permalink)

    Πολύ σωστά λέει ο Κύρος Α. Μηχαηλίδης τά όσα εισηγείται δια έκδοση το ταχύτερο δυνατό Τίτλων Ιδιοκτησίας αλλά παρέλειψε να αναφερθεί και σε αυτούς τους Εργολάβους, που δυστυχώς έκτιζα συγκροτήματα, και οικίες, πολλές φορές πάνω στα Σχέδια άνευ τίτλου Ιδιοκτησίας η και αν είχα σε μεταγενέστερο στάδιο τα έβαλα Υποθήκη στις Τράπεζες δια να συνεχίζου τις εγρασίες τους.

    Παρακαλώ να έχω τις απόψεις του Κυρίου Αλέξαντρου Μηχαηλίδη πάνω στο ως άνω θέμα διότι πράγματι έχει απόλυτο δίκαιο δια την ταχύτερη έκδωση Τίτλων Ιδιοκτησίας μέσον των Δήμων με όλα τα προβλεπόμενα των Νόμων τόσο της Πολεοδομίας όσο και του Κτηματολογίου.

  5. avatar
    R on December 18, 2012 - (permalink)

    Επίκαιρο άρθρο για ένα πρόβλημα που θα έπρεπε να μην υπήρχε.

    Η έκδοση τίτλων στα σημερινά ακίνητα που έχουν πωληθεί με πωλητήρια έγγραφα είναι ΑΔΥΝΑΤΟΝ να τακτοποιηθεί πριν περάσουν τουλάχιστον 10 χρόνια.

    Οι λόγοι είναι πάρα πολλοί και γνωστοί.

    Η εισήγησή μου είναι διαφορετική και θα την ξαναπαρουσίασω:

    Η νομοθεσία για την εκποίηση των ακινήτων που υποθηκεύονται εκσυγχρονίζεται ώστε το ακίνητο να μπορεί να εκποιείται εντός 6 μηνών (το μέγιστο) και όχι 18 ή 24 μήνες που θέλουμε από την τρόικα! Αν αυτό δεν μπορεί να το διεκπεραιώσει το κτηματολόγιο τότε να ζητηθεί η συνδρομή του ιδιωτικού τομέα.

    Αυτό μπορεί να γίνει εντός 2 μηνών με εμπλεκόμενους φορείς την Κυβέρνηση και την Βουλή (είμαι γνώστης τόσο των προβλημάτων όσο και των εμπλεκομένων συμφερόντων). Στόχος είναι η υποθήκευση του ακινήτου να αποτελεί πραγματική εμπράγματη εξασφάλιση για τον ενυπόθηκο δανειστή και όχι αέρας όπως είναι σήμερα.

    Ταυτόχρονα τροποποιείται αναλόγως η νομοθεσία ώστε ο ενυπόθηκος δανειστής να μην μπορεί να προχωρεί σε διεκδικήσεις πέραν της ενυπόθηκης εξασφάλισης (π.χ.εγγυητές).

    Θα χρειαστεί ακόμα 1 με 2 μήνες μεταβατική περίοδος ώστε να καταστεί δυνατή η προσαρμογή στις νέες καταστάσεις.

    Αμέσως μετά ξεκινά η δημοπρασία των σχετικών ακινήτων. Οι ενυπόθηκοι δανειστές μετά την οποιαδήποτε είσπραξη να προχωρούν στην διαγραφή του υπολοίπου του δανείου ή στην επιστροφή στον ενυπόθηκο δανειστή του εισπραχθέντος ποσού πέραν της οφειλής. Για τα υφιστάμενα προβληματικά δάνεια θα πρέπει να υπάρξει μεταβατική περίοδος 5-8 χρόνια στην οποία περίοδο οι ενυπόθηκοι δανειστές να δικαιούνται να εκποιούν ανάλογο ποσοστό ώστε να μην καεί το παζάρι των ακινήτων.

    Τα πιο πάνω θα έχουν ως αποτέλεσμα:
    1. Την ώθηση των τιμών των ακινήτων σε τιμές που ανταποκρίνονται στις σημερινές οικονομικές καταστάσεις.
    2. Την αύξηση των πωλήσεων με αλυσιδωτές επιπτώσεις όπως αύξηση εσόδων δημοσίου από μεταβιβαστικά τέλη και χαρτόσημα και επαναδραστηριοποίηση του κλάδου.
    3. Την παρουσίαση στα βιβλία των ενυπόθηκων δανειστών των πραγματικών αξιών των ακινήτων.
    4. Οι ενυπόθηκοι δανειστές θα είναι στο μέλλον πολύ πιο προσεκτικοί στην χορήγηση δανείων τόσο για αγορά οικίας για ιδιοκατοίκηση όσο και για την ανάπτυξη γης.

    Σε διάστημα περίπου 9 μέχρι 12 μηνών είναι δυνατό να επιστρέψουμε σε ανάπτυξη.

    Ταυτόχρονα η κρατική μηχανή να είναι σε θέση να αντιμετωπίσει παρενέργειες από τα πιο πάνω κυρίως όσο αφορά την ανικανότητα ιδιοκατοίκησης οικογενειών. Η αντιμετώπιση θα γίνει με την επιδότηση ενοικίου ή την χρηματοδότηση αγοράς άλλης οικίας που να συμβαδίζει με το οικονομικό επίπεδο της κάθε οικογένειας.

    Παράλληλα θα πρέπει να δούμε την κατάσταση που επικρατεί με τα πωλητήρια συμβόλαια. Ο αγοραστής δεν μπορεί και δεν πρέπει (αφού δεν έχει τις απαραίτητες γνώσεις) να χρηματοδοτεί την οικοδομική βιομηχανία. Ως εκ τούτου θα ήταν ωφέλιμη η απαγόρευση πώλησης ακινήτων με πωλητήρια έγγραφα και ακύρωση της σχετικής νομοθεσίας για καταθέσεις πωλητηρίων, ειδικών εκτελέσεων κ.α. Αυτό θα βοηθήσει στον εξορθολογισμό ολόκληρου του κλάδου.

    • avatar
      αθηνα on December 18, 2012 - (permalink)

      Φίλε R,μιάς και σε βρήκα,και παρόλο που είναι άσχετο με το παρόν post,εν τούτοις θα σε ρωτήσω,διότι σου αρέσει η έκφραση ”τετέλεσται”.Εχει λοιπόν λίγες μέρες να δούμε ή ν’ακούσουμε τον κατά τα άλλα λαλίστατο πρόεδρό μας.Μήπως μαζί με την ”τετελειωμένη” οικονομία μας,”αναχώρησε” κι αυτός;

      • avatar
        R on December 18, 2012 - (permalink)

        Αγαπητή Αθηνά,

        “Τετέλεσται, και κλίνας την κεφαλήν παρέδωκε το πνεύμα”.

        Εξακολουθούμε να είμαστε ακριβώς στο σημείο που παρέδωκε το πνεύμα!

        Το πιο τραγικό είναι ότι ακόμα είμαστε στην αρχή του δρόμου!

        Μόνο ένα θετικό (πολύ μικρό θετικό) υπάρχει αυτή την στιγμή: 71 τζιαι πόψε… Δυστυχώς όμως είναι πολύς καιρός και κανένας δεν μπορεί να φανταστεί τι είναι ικανός ακόμα να κάνει!

        • avatar
          αθηνα on December 19, 2012 - (permalink)

          Δυστυχώς για την Κύπρο,έχεις απόλυτο δίκαιο.Η γενειά των παιδιών μας,θα ματώσει.

  6. avatar
    Mina's kalli on December 18, 2012 - (permalink)

    Yπαρχουν
    τίτλοι οι οποίοι δεν εκδίδονται επειδή το ίδιο το κράτος έχει βάλει memo καθότι ο πωλητής χρωστάει φόρους. Άρα θα πρέπει και το ίδιο το κράτος να βρει τρόπους για να βοήθηση ούτως ώστε να μπορέσει κάποιος που δεν είναι εξ υπαιτηοτητας η μη απόκτηση τίτλου

    • avatar
      R on December 19, 2012 - (permalink)

      Συμφωνώ,

      Όμως το βασικό ερώτημα που υπάρχει είναι ένα, μοναδικό και αναπάντητο:

      TI ΦΤΑΙΕΙ Ο ΚΑΗΜΕΝΟΣ Ο ΑΓΟΡΑΣΤΗΣ;

      Μπορείς να απαντήσεις σε αυτό το ερώτημα;

  7. avatar
    NAN on December 19, 2012 - (permalink)

    καλη προσπαθεια αλλα με παρα πολυ μεγαλα κενα. Το λαθος ξεκινα απο τον “φορτο εργασιας απο τις κατασκευες 2006-08″. Συγχωρεστε με αν κανω λαθος αλλα σε καμμια-δυο εβδομαδες θα εχουμε 2013. Δηλαδη, τα τελευταια 5 χρονια δεν καταφεραν οι δημοσιες υπηρεσιες να ανταποκριθουν. Αφου δεν καταλαμβαινουν οτι με την συμπεριφορα τους εβαλαν και αυτοι το δικο τους λιθαρακι στην χρεωκοπια του κρατους, ας τους γινουν μερικες γενναιες περικοπες απο την τροικα μηπως ξυπνησουν.

    Τωρα σχετικα με τις πιο πανω προτασεις, αυτο που εχω να πω ειναι οτι δεν ειναι απολυτα ολοκληρωμενες και πασχουν σε διαφορα σημεια. Εγω αυτο που θα προτεινα ειναι να απλοποιηθει εντελως η διαδικασια και να υποχρεωνεται ο κατασκευαστης να παρουσιαζει μελετη απο ανεξαρτητο οικο εντος 12 μηνων απο την αποπερατωση. Μεγαλα προστιματα να υπαρχουν στον κατασκευαστη μετα τους 12 μηνες και το κρατος να παραμεινει στον εποπτικο ελεγχο σε δειγματολειπτικη βαση με σοβαροτατες ποινες στους ανεξαρτητους οικους οταν μετα απο ελεγχο απο το κρατος παρουσιαζεται παραβαση.
    Το πιο πανω ειναι παρομοιο με το τι γινεται στον εταιρικο φορο.

  8. avatar
    R on December 20, 2012 - (permalink)

    Κάποτε (πριν 8 χρόνια) είχα συναντήσει ένα φίλο Γερμανό που ήρθε στην Κύπρο για να αγοράσει ένα καλό σπίτι αξίας τότε 350 χιλιάδων λιρών Κύπρου.

    Τον ρώτησα αν είχε τίτλο και με καμάρι μου έδειξε ένα βιβλίο κόλλες Α4(πωλητήριο έγγραφο) με το οποίο τον εφοδίασε ο κύπριος δικηγόρος του!

    Όταν -με τον καφέ μας- του εξήγησα τί ήταν οι κόλλες έγινε έξαλλος τόσο με τον πωλητή όσο και με τον δικηγόρο αλλά και με την πολιτεία που επιτρέπει αυτές τις καταστάσεις.

    Θυμάμαι χαρακτηριστικά τις κουβέντες του:

    - Και τί καταλαβαίνω εγώ από developing για να παρακολουθώ ότι το έργο γίνεται σωστά;

    - Και αν κάνει παρατυπίες και δεν εκδίδονται τίτλοι; (Σημειώστε ότι βάση του συμβολαίου το πιο γρήγορα που θα έπαιρνε τίτλο –ΑΝ ΟΛΑ ΠΗΓΑΙΝΑΝ ΚΑΛΑ- θα ήταν σε 20 χρόνια!)

    - Δηλαδή θα κάνω εγώ την τράπεζα στον Developer;

    - Στην Γερμανία φίλε μου αν βάλεις ταμπέλα “ΠΩΛΕΙΤΑΙ” και σε 30 μέρες δεν έχεις τίτλο πηγαίνεις φυλακή!

    ΜΗΠΩΣ ΕΙΝΑΙ ΤΥΧΑΙΟ ΠΟΥ ΠΤΩΧΕΥΣΑΜΕ;

  9. avatar
    Andreas on December 20, 2012 - (permalink)

    Πραγματικά δεν καταλαμβαίνω πως γίνεται να πέρνει 10 χρόνια για κάποιον να παρει τιτλο. Στη δική μου περίπτωση αγόρασα ένα διαμέρισμα το 2009 και πήρα τον τίτλο το 2011. Μήπως στο τέλος της ημέρας οι καθυστερήσεις οφείλονται στους developers και όχι στο κτηματολόγιο? Υπαρχει κανένας νόμος που να υποχρεώνει τους developers να μεταβιβάσουν τους τίτλους στους αγοραστές τους με την έκδοση τους από το κτηματολόγιο?
    Και για να το αντιστρεψω..επειδή υπάρχει και η αντίθετη περίπτωση…τι γίνεται στις περιπτώσεις που ένας αγοραστής αρνείται ή καθυστερεί να μεταβιβάσει τον εκδοθέν τίτλο στο όνομά του για να αποφύγει για όσο περισσότερο καιρό μπορεί τα μεταβιβαστικά? Υπάρχει κανένας νόμος που να τον υποχρεώνει να το κάνει?

    • avatar

      Αγαπητέ Αντρέα καλημέρα,

      Για να χωριστεί ένας τίτλος σε επί μέρους τίτλους, π.χ. οικόπεδο σε διαμερίσματα, η τοπική αρχή πρέπει να επιθεωρήσει την οικοδομή με την ολοκλήρωση της και να πιστοποιήσει ότι αυτή κατασκευάστηκε βάση της άδειας η οποία έχει εκδοθεί (πολεοδομική άδεια/ άδεια οικοδομής). Αν έστω και ένα μέρος της οικοδομής δεν έχει κατασκευαστεί με αυτό τον τρόπο, π.χ. ένας γείτονας “έκλεισε” την βεράντα, κάποιος έριξε ένα εσωτερικό τοίχο, κτλ τότε δεν μπορεί να γίνει ο διαχωρισμός.

      Ο developer θέλει να μεταβιβάσει τους τίτλους ώστε να μην αναγκάζεται να πληρώνει εκείνος τον Φόρο Ακίνητης Ιδιοκτησίας (βλέπε συζήτηση/ προβλήματα που υπάρχουν τώρα στη Βουλή) και για να μπορέσει να μεταφέρει την διαχείριση των μονάδων/ πολυκατοικίας στους ιδιοκτήτες.

      Πριν από περίπου ένα χρόνο ο τότε υπουργός εσωτερικών δήλωσε ότι μόλις το 53% των αγοραστών προχωρούν σε μεταβίβαση τους όταν εκδοθούν οι τίτλοι. Δυστυχώς για όλους μας δεν υπάρχει κάτι το οποίο να σε υποχρεώνει να μεταβιβάσεις το ακίνητο στο όνομα σου, το οποίο (όπως αναφέρει και ο/η “The Invisible Hand” παραπάνω) μπορεί να είναι πρόβλημα αν ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης (δηλαδή ως την ημερομηνία μεταβίβασης, ο developer) χρεοκοπήσει ή έχει κάποιου είδους νομικό πρόβλημα το οποίο θα εμποδίζει την μεταβίβαση ή ακόμα και να διακινδυνεύετε η ίδια η περιουσία.

      • avatar
        R on December 21, 2012 - (permalink)

        Αγαπητέ Παύλο Λοΐζου,

        Οι κατηγορίες των ακινήτων που δεν έχουν εκδοθεί τίτλοι ή δεν έχουν μεταβιβαστεί είναι πολλές.

        Η ΠΙΟ ΑΠΛΗ ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ είναι αυτή που ο developer έχει εκδώσει τους τίτλους αλλά ο αγοραστής δεν προσέρχεται για να μεταβιβάσει το ακίνητο στο όνομά του.

        Αν ξεκινήσω να αραδιάζω τους λόγους για τους οποίους δεν εκδίδονται τίτλοι θα μας βρει ο επόμενος χρόνος.

        Έχω καταλήξει στο συμπέρασμα (όπως και ο Γερμανός φίλος μου) ότι για να βάλεις ταμπέλα “ΠΩΛΕΙΤΑΙ” πρέπει να έχεις τίτλο.

        Η μέχρι σήμερα πρακτική έχει:
        - δημιουργήσει τεράστια στρέβλωση στην οικοδομική βιομηχανία
        - δημιουργήσει προσφορά ακινήτων μόνο από developer
        - εγκλωβίσει χιλιάδες αγοραστές
        - δημιουργήσει τεράστιο πρόβλημα στις τράπεζες που χρηματοδότησαν αγορά τους αφού είναι σχεδόν αδύνατο να εκποιηθούν
        - σχεδόν μηδενίσει τα έσοδα του κράτους από τα μεταβιβαστικά
        - βοηθήσει στην δημιουργία μαύρου χρήματος
        - κάνει την Κύπρο ρεζίλι στο εξωτερικό
        κ.ά.

        Ως εκ τούτου υπάρχει τεράστια ανάγκη της ΕΚ ΒΑΘΡΩΝ αλλαγής του συστήματος.

        Διότι όπως είπα και πιο πάνω:

        ΜΗΠΩΣ ΕΙΝΑΙ ΤΥΧΑΙΟ ΠΟΥ ΠΤΩΧΕΥΣΑΜΕ;

  10. avatar
    An1 on December 27, 2012 - (permalink)

    Καταρχήν θα πρέπει να ξεκαθαριστεί ότι δεν υπάρχει νομοθετικό πρόβλημα στην έκδοση τίτλων.

    Η νομοθεσία δεν πάσχει – πάσχει η εφαρμογή.

    Στο σημερινό τέλμα δεν υπάρχει ούτε incentive ούτε penalty στην μη έκδοση τίτλων.

    Παρανομούν επίσης τα utilities και οι δήμοι – οι οποίοι αναγνωρίζουν και παρέχουν υπηρεσίες σε μη αδειούχα υποστατικά. Παρέχουν υπηρεσίες υδροδότησης, ηλεκτρισμού, τηλεφωνίας, σκυβάλλων ενώ σε επιχειρήσεις προσφέρουν επίσης άδειες λειτουργίας, ποτού, καπνού κλπ.

    Εάν οι αρχές αρνηθούν να παρέχουν αυτές τις υπηρεσίες ή χρεώνουν τον developer ή ιδιοκτήτη της γης με penalty μέχρι την έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης και τίτλου ιδιοκτησίας τότε πιστεύω θα δημιουργηθούν οι συνθήκες που θα τρέξουν όλοι να απαιτήσουν τίτλους ιδιοκτησίας.

    Επίσης οι ασφαλιστικές εταιρείες δέχονται να ασφαλίσουν αυτά τα “μη αδειούχα καταλύματα”

  11. avatar
    ADG on January 2, 2013 - (permalink)

    Πράγματι χωρίς τίτλο όχι μόνο να μην δικαιούται κάποιος να πωλήσει αλλά ούτε να χρησιμοποιήσει το υποστατικό. Αναφορικά με τα υφιστάμενα προβλήματα δηλ. υποστατικά που χρησιμοποιούνται είδη χωρίς τίτλο ή που πωλήθηκαν χωρίς τίτλο θα πρέπει να εφαρμόζεται ο νόμος που υπήρχε κατά τον σχετικό χρόνο και όχι να “τροποποιούνται” οι νόμοι και κανονισμοί εκ των υστέρων κάτι που ισοδυναμεί με απάτη.

    • avatar
      R on January 2, 2013 - (permalink)

      ΑΠΑΤΗ. Αυτή είναι η μαγική λέξη.

      ΑΠΑΤΗ: Η εκ των υστέρων τροποποίηση της νομοθεσίας ώστε να νομιμοποιηθούν οι αυθαιρεσίες του κάθε developer.

      ΑΠΑΤΗ στην οποία συμμετέχουν οι developers, οι εκτιμητές, οι δικηγόροι και οι τράπεζες.

      ΑΠΑΤΗ που το κράτος (νομοθετική, εκτελεστική και νομοθετική εξουσία) την βλέπει αλλά κάνει ότι δεν την βλέπει.

      ΑΠΑΤΗ την οποία πληρώνει ο ανυποψίαστος και καλοπροαίρετος (στις πλείστες των περιπτώσεων) αγοραστής.

      ΑΜΕΣΑ πρέπει να ΑΚΥΡΩΘΟΥΝ οι νομοθεσίες για τα αγοραπωλητήρια (και ας μην έχει αναδρομική ισχύ).

      ΄Οποιος πωλεί ΠΡΕΠΕΙ να έχει τίτλο!

      ΚΑΛΗ ΧΡΟΝΙΑ.

Leave a Reply

Note: XHTML is allowed. Your email address will never be published.

Subscribe to this comment feed via RSS